Só três senhorios subiram rendas

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Nova Lei das Rendas

Só três senhorios subiram rendas

Rita Vieira
27/02/07 09:05

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Comunidade

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Atrasos na aplicação da lei travam subida das rendas. Comissões arbitrais são parte do problema.

Dos 390 mil contratos abrangidos pela nova lei do arrendamento (NRAU), só três foram actualizados no último ano. Os números são oficiais e contrastam com os objectivos estabelecidos pelo Governo para a nova lei, que continua sem produzir resultados palpáveis no mercado, doze meses depois da sua publicação em Diário da República. Há um ano, Eduardo Cabrita, secretário de Estado da Administração Local, apontava objectivos ambiciosos: actualizar 20 mil rendas para mexer num mercado de contratos congelados, inquilinos faltosos e senhorios sem motivação para fazer obras. Agora, o mesmo responsável não desmente os números avançados pelo Instituto Nacional de Habitação (INH), mas desvaloriza as suas consequências. “Ainda temos tempo (...) Globalmente, a avaliação dos primeiros dois meses de plena aplicação da lei é positiva”, admite o responsável político pela nova lei. “Ainda temos dez meses para cumprir a meta”.

E quantas rendas já foram actualizadas? “Houve três casos de senhorios que comunicaram a actualização da renda” (dos processos que deram entrada até agora), acrescenta José Teixeira Monteiro, presidente do INH. Mais: “São prédios que já teriam sofrido obras e, portanto, já tinham o valor patrimonial estabelecido há menos de três anos”. Ou seja, são prédios que não necessitavam de ver avaliado o seu estado de conservação, uma das etapas mais atrasadas neste processo.

Apesar da fragilidade dos números, as estimativas oficiais continuam ambiciosas. José Teixeira Monteiro define um objectivo ainda mais difícil do que o Governo para 2007. Na opinião do responsável operacional pela nova lei, o ideal seria a actualização de 80 mil rendas, o quádruplo do número de rendas avançadas pelo Executivo. E o diploma que pretendia actualizar em 4% as rendas - habitacionais anteriores a 1990 e comerciais anteriores a 1995 - ainda não está a produzir os efeitos propostos. Ou pelo menos, ainda tardam em chegar.

Os problemas
Apesar de ter entrado em vigor a 28 de Junho de 2006, a sua implementação foi alvo de diversos atrasos. Desde logo, pelo facto dos diplomas que regulamentam a nova lei só terem sido publicados no último trimestre do ano. Ao mesmo tempo, o processo de constituição das Comissões Arbitrais Municipais (CAM), por parte das autarquias - que têm por objectivo proceder à avaliação dos imóveis - tem sido lento. Até há pouco tempo, e segundo os dados disponíveis, só existiam CAM na zona de Lisboa, sem que o Porto tivesse uma estrutura para avaliar o estado de conservação dos imóveis.

Para além disto, os senhorios criticam o Governo por ainda não ter tornado público o programa de apoios estatais à recuperação de imóveis.

Este programa é considerado “essencial para que o património comece a ser recuperado”, sublinha Manuel Metelo. Segundo o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, “os senhorios estão à espera para ver o que é que o Executivo tem para propor”.

A ideia do Executivo, para além de acabar com os actuais quatro programas de apoio, criando apenas um, era o de simplificar o processo de candidaturas, que era até agora bastante complexo.

Como se não bastasse, a plataforma digital do portal da habitação (www.portaldahabitacao.pt), por onde todo o processo de actualização de rendas tem de passar, só começou a funcionar em pleno em meados de Dezembro.

Tudo junto, as contas são esclarecedoras: só deram entrada na plataforma 1665 processos em 74 autarquias, envolvendo 2083 pedidos e comunicações. Até agora, ainda só foram realizadas 42 vistorias aos imóveis e encontram-se marcadas 85 até ao próximo dia 15 de Março. Já no que diz respeito aos técnicos habilitados, o cenário é mais favorável: dos 2353 arquitectos e engenheiros inscritos na plataforma informática, 1759 já foram validados pelas respectivas ordens, preenchendo assim os requisitos definidos para poderem fazer as vistorias aos imóveis.

O Novo Regime de Arrendamento Urbano foi feito com o intuito de reabilitar o património, mas sobretudo de dinamizar o mercado e constituir uma alternativa à compra de casa. O que é certo é que está longe de atingir os seus objectivos. Segundo os últimos dados do Banco de Portugal, entre Janeiro e Dezembro o crédito à habitação, embora tenha desacelerado ligeiramente, manteve um crescimento de dois dígitos, relativamente ao período homólogo.

Embora seja compreensível que o processo de actualização de rendas e a dinamização do mercado não seja imediata, os intervenientes no sector queixam-se de que está tudo parado e que o facto do Executivo ainda não ter anunciado o programa de apoios à recuperação dos imóveis estar a condicionar todo o processo. Este é, segundo os inquilinos e proprietários, a pedra na engrenagem na implementação da nova lei. É que, por um lado, os senhorios aguardam por um programa de apoios mais favorável para avançar com as obras de requalificação do património, para depois poderem proceder à actualização das rendas antigas. Por outro, os inquilinos continuam a não ter condições de habitabilidade porque os senhorios reclamam não terem capacidade financeira para avançarem para as obras sem a ajuda do Estado.

Despejos ainda são muito lentos
A nova Lei das Rendas, ao contrário daquilo que era expectável, não conduziu a alterações profundas em sede do arrendamento habitacional.

“Aguardava-se por uma alteração profunda do ordenamento do arrendamento urbano, cuja expectativa partia de todos os intervenientes: inquilinos, senhorios e investidores”, explica Inês Martins Rodrigues. Para a advogada, especialista nesta matéria, não se pode considerar que o novo diploma, em vigor desde Junho, contenha “alterações profundas, nem tão pouco que as repercussões tenham sido visíveis”. As principais vantagens surgem, acrescenta, em relação ao arrendamento comercial, onde se confere “uma maior liberdade contratual e uma igualdade de posições na negociação”, “atraindo um conjunto mais vasto de investidores.

Já no arrendamento habitacional, sublinha, “mantêm-se vários vectores comuns ao regime anterior, como a protecção do inquilino”. Nesta matéria, a nova lei “não teve um impacto material nos arrendamentos já existentes e, desse modo, não encoraja a compra de imóveis pelos proprietários que poderiam passar a ver o arrendamento como um investimento”. Também Luís Filipe Carvalho, do Conselho Geral da Ordem dos Advogados, critica o diploma por não se ter simplificado o regime da acção executiva para o despejo, nos casos de falta de pagamento de rendas, o que constitui “um grande entrave a quem recorre a este tipo de acção judicial “ e que irá contribuir para que se continue a “entupir os tribunais com acções”.

O especialista nesta matéria acusa também o Governo
de ter falhado a promessa eleitoral de se consagrar o recurso aos tribunais arbitrais para resolver questões
de arrendamento.

Rendas dos escritórios subiram
As rendas no mercado de escritórios da Grande Lisboa evidenciaram sinais de crescimento no terceiro trimestre de 2006, depois de um primeiro semestre marcado pela estabilidade. Segundo o relatório de mercado publicado pela consultora Jones Lang LaSalle, as rendas ‘prime’ tiveram uma subida significativa nas zonas 1 (Avenida da Liberdade, Saldanha), 2 (Avenidas Novas, Amoreiras) e 5 (Parque das Nações), com percentagens de 16,8%, 10,1% e 15% respectivamente. Estes números dizem respeito às rendas mais recentes, excluindo os contratos abrangidos pela nova lei, ou seja, os anteriores a 1995.

Em contrapartida, as rendas relativas às zonas 4 (Almirante Reis e Áreas Históricas) e 6 (Corredor Oeste: A5 Lisboa Cascais), registaram quebras de 17,6% e 15% respectivamente.

Concretamente, no final do terceiro trimestre do ano passado, os escritórios do chamado Prime Central Business District (zona 1) mantinham a liderança dos valores de arrendamento, numa média de 23,36 euros mensais por metro quadrado, seguidos dos escritórios do Parque das Nações, com rendas a orçar os 19 euros por metro quadrado e finalmente os do Central Business District (zona 2), nos 18,5 euros por metro quadrado. Em contrapartida, as rendas relativas às chamadas Zonas Secundárias de Escritórios (zona 4) e Corredor Oeste, fixaram-se abaixo dos 14 euros mensais por metro quadrado.

Ainda de acordo com o mesmo estudo, a taxa de disponibilidade do mercado de escritórios em Lisboa cifrava-se nos 8,81% em finais de Novembro, com cerca de 370 metros quadrados por ocupar. Este resultado revela uma diminuição de 4,5% do ‘vacancy rate’ face a 2005.

Inquilinos Lisbonenses
Para reabilitar o património é necessário criar uma solução tripartida, à semelhança daquilo que foi feito com o Plano Especial de Realojamento, que permitiu resolver o problema das barracas, defende o presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses. Segundo Romão Lavadinho, tem que haver um esforço financeiro conjunto do Estado, dos municípios e dos senhorios. Os proprietários dos imóveis encontram-se, na sua maioria, descapitalizados, o que significa que não avançam para as obras e que os inquilinos continuam a viver sem condições. (Romão Lavadinho)

Proprietários de Lisboa
Os proprietários acusam o Governo de ainda não ter anunciado o novo programa de apoios para recuperar o património que se tem vindo a degradar nas últimas décadas, devido ao congelamento das rendas. Manuel Metelo explica que grande parte dos senhorios são idosos e não têm capacidade financeira para fazer face a obras muito avultadas. Na opinião do presidente da associação, este programa de apoios é “essencial para que o património comece a ser recuperado” e que os senhorios estão à espera para ver o que é que o Executivo tem para propor.( Manuel Metelo)

Mediação Imobiliária
“O grosso do mercado da mediação imobiliária não se faz na área do arrendamento”, garante Eduardo Macedo. Isto porque, para o presidente da Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária, essa área de negócio “constitui um risco muito grande”. Ao mesmo tempo, entrar no mercado do arrendamento é sinónimo de “comprar problemas”, explica o mesmo responsável. Sobretudo porque, quando os inquilinos deixam de pagar a renda, as acções de despejo podem demorar anos a serem resolvidas.( Eduardo Macedo)

Confederação do Comércio
A partir de agora, os comerciantes vão pensar duas vezes antes de avançarem para um contrato de arrendamento e poderão mesmo começar a optar pela compra dos espaços. Quem o diz é o presidente da Confederação do Comércio e Serviços . Segundo José António Silva “nenhum comerciante vai tomar de trespasse um estabelecimento não tendo a garantia de que, ao fim de cinco anos, o senhorio não quer voltar a ficar com o imóvel”. A nova lei das rendas, diz, prevê que o senhorio possa pôr fim
a um contrato não habitacional com cinco anos de pré-aviso. ( José António Silva)

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